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土地增值税征管和政策问题答疑(一)
打印本页发表时间: 2015-11-05 14:53 浏览次数:信息来源: 市局办公室 字号:

   土地增值税是房地产交易涉及的一个重要税种,对规范房地产市场的交易秩序,合理调节土地增值收益分配,促进房地产业的健康发展有着至关重要的作用。近几年来,市地税局在国家税务总局和省地税局的统一部署下,不断加强土地增值税的日常征管,在规范税收管理和组织税收收入方面,都取得了明显成效。但是,在土地增值税的征收政策的认识上,我市部分纳税人和行业也出现了一些误区,为此,现就土地增值税政策的一些内容及热点问题进行解答,以加深纳税人及社会各界对土地增值税政策的了解。

  一、土地增值税是从何时开始征收的?

  答:现行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)是1993年12月13日国务院发布的,财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》),土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。

  二、为什么要开征土地增值税?

  答:开征土地增值税,主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向,规范房地产市场的交易秩序,合理调节土地增值收益分配,维护国家权益,促进房地产开发的健康发展。具体为:(1)开征土地增值税,是适应我国社会主义市场经济发展的新形势,增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。(2)对土地增值税课税,其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为,以保护正当房地产开发行业的发展。土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据,并实行四级超率累进税率,对增值率高的多征税,增值率低的少征税,充分体现对过高增值收益进行有效调节的作用。(3)规范国家参与土地增值收益的分配方式,增加国家财政收入,为经济建设积累资金。

  三、土地增值税的征收范围是如何规定的?

  答:根据《条例》的规定,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意:一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税。二是只对转让房地产的行为征收土地增值税,不转让的不征税。如房地产出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税,对发生转让行为,而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的,虽然发生了转让行为,但未取得收入,就不能征收土地增值税。

  四、土地增值税的税率是多少?

  答:土地增值税采用四级超率累进税率,最低税率为30%,最高税率为60%(只是名义税率,实际计算还有扣除)。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据,按超累方式计算和确定适用税率,所以税率的高低是不能随意选择的,因而也不存在我市采取最高的60%的规定。计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:增值额未超过扣除项目金额50%的,土地增值税税额=增值额×30%增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的,土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的,土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%增值额超过扣除项目金额200%的,土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%上述公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

  五、土地使用权转让计算增值额时有什么特殊规定?

  答:土地使用权转让在具体计算增值额时,要区分以下两种情况进行处理:(一)对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,其目的主要是抑制炒买炒卖地皮的行为。

  (二)对取得土地使用权后投资资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让时缴纳的税金。这样规定,是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

  六、什么是土地增值税清算,哪些情况要进行土地增值税清算?

  答:土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。根据《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》,纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。(三)直接转让土地使用权的。(四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。1、已竣工验收(备案)的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。2、取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失,经县以上地方税务局局长批准的。(未完待续)

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